De handelshuur wordt geregeld door de bepalingen van de wet van 30 april 1951, opgenomen in boek III, titel VIII, hoofdstuk II, sectie 2 van het Burgerlijk wetboek.


TOEPASSINGSGEBIED EN DEFINITIE

De bepalingen van wet gelden voor onroerende goederen die gehuurd en gebruikt worden voor de uitoefening van een kleinhandel of een activiteit als ambachtsman die in contact staat met het publiek.

Het is niet nodig om een huurcontract per geschrift op te maken, maar het is nuttig in geval van betwisting. Eens het huurcontract schriftelijk werd afgesloten moet het binnen de 4 maanden geregistreerd worden en moet het onderworpen worden aan een registratierecht van 0,2% van het bedrag van de huur over de volledige looptijd.


DE LOOPTIJD

De handelshuurovereenkomst kan geen duur van minder dan 9 jaar bedragen. Als de partijen ervoor kiezen een looptijd van meer dan 9 jaar te bedingen, moet de handelshuurovereenkomst door een notaris afgesloten worden.

De berekening van de looptijd begint met de effectieve ingebruikneming van de lokalen door de huurder en niet op de datum waarop de akte wordt ondertekend.

 De huurder kan de huur opzeggen iedere keer aan het einde van drie jaren met een opzeggingstermijn van 6 maanden betekend per deurwaardersexploot of per aangetekende brief.

De verhuurder kan dit eveneens mits een opzeggingstermijn van 1 jaar in 3 limitatieve gevallen, namelijk :

- De verhuurder wenst zelf effectief een handel uit te oefenen in het onroerend goed.

- Verwanten van de verhuurder (de descendenten, ascendenten, adoptieve kinderen van de verhuurder of zijn echtgenoot, of ook de descendenten, ascendenten, adoptieve kinderen van de verhuurder of zijn echtgenoot wensen zelf effectief en handel uit te oefenen in het onroerend goed.

- De verhuurder wenst in de lokalen een handel te laten uitbaten door een personenvennootschap waarvan de actieve vennoten of de vennoten die minimum ¾ van het kapitaal bezitten dezelfde relatie hebben met hem of zijn echtgenoot zoals vermeld in de bovenvermelde gevallen.

De partijen kunnen op elk ogenblik in onderlinge overeenstemming beslissen om een einde te maken aan de huurovereenkomst, maar dit akkoord moet vastgesteld worden in een authentieke akte of met een verklaring die wordt afgelegd voor de rechter.


DE HUURPRIJS EN DE HERZIENING ERVAN

De partijen kunnen vrij de huurprijs die ze willen bepalen. Na verloop van elke periode van drie jaar kunnen de partijen echter aan de vrederechter de herziening van de huurprijs aanvragen. De aanvraag is enkel mogelijk gedurende de drie laatste maanden van de lopende periode van drie jaar.

De eiseres moet aantonen dat de normale huurwaarde van het onroerend goed minimum 15 % hoger of lager is dan de bedongen huurprijs en dat wegens nieuwe omstandigheden die niets te maken hebben met de partijen.


DE OVERDRACHT VAN DE HUUROVEREENKOMST EN DE ONDERVERHURING

In de huur kan een clausule ingevoegd worden die de overdracht of de onderverhuring verbiedt, deze clausule is echter onwerkzaam als de overdracht gebeurt samen met de overdracht of de verhuring van het handelsfonds, tenzij de verhuurder of zijn familie een deel van het onroerend goed bewonen, in welk geval het verbod geldig zal zijn.

De huurder die wil onderverhuren of een huur wil overdragen moet dit project meedelen aan de verhuurder (per aangetekend schrijven met ontvangstbewijs of per deurwaardersexploot). Als de verhuurder gegronde redenen heeft om zich daartegen te verzetten, moet hij zijn gemotiveerd verzet (per aangetekend schrijven met ontvangstbewijs of per deurwaardersexploot) meedelen binnen de 30 dagen vanaf de mededeling, bij gebreke waarvan hij geacht wordt zijn instemming te hebben verleend.

De huurder kan dit verzet betwisten binnen de vijftien dagen. Het feit dat de huurder zijn handel niet heeft uitgeoefend in de gehuurde lokalen sinds minder dan 2 jaar of dat de huur sinds minder dan twee jaar hernieuwd werd, vormen een geldig verzet.

Als de effectieve overdracht van de huur plaatsvindt, wordt de koper van het handelsfonds de nieuwe huurder, maar de verkoper blijft altijd solidair gebonden voor de verbintenissen die voortvloeien uit de door hem afgesloten handelshuurovereenkomst.


DE HERNIEUWING VAN DE HUUROVEREENKOMST

De huurder heeft maximum drie keer recht op een hernieuwing van de huurovereenkomst. Als hij dit recht wenst uit te oefenen, moet hij dat meedelen (per aangetekend schrijven met ontvangstbewijs of per deurwaardersexploot) minimum 15 maanden et maximum 18 maanden vóór de afloop van de huurovereenkomst.


De inhoud van de kennisgeving, op straffe van nietigheid :

- Voorwaarden onder welke de huurder een nieuwe huurovereenkomst wil afsluiten

- Vermelden dat bij gebrek aan een mededeling van de verhuurder (per aangetekend schrijven met ontvangstbewijs of deurwaardersexploot) van zijn gemotiveerde weigering van de hernieuwing binnen de drie maanden of aan de presentatie door de verhuurder van offertes van een derde binnen de 3 maanden, hij geacht wordt ingestemd te hebben met de hernieuwing van de huurovereenkomst onder deze voorwaarden.


Motieven die de weigering van een hernieuwing van de huurovereenkomst kunnen rechtvaardigen :

- De verhuurder wenst het persoonlijk of door zijn verwanten in gebruik nemen.. De schadevergoeding is dan gelijk aan 2 jaar huur als het over een gelijkaardige handel gaat.

- De verhuurder wenst het onroerend goed een bestemming te geven die elke handelsonderneming uitsluit. De schadevergoeding is dan gelijk aan 1 jaar huur.

- De verhuurder wenst het onroerend goed op te bouwen (=elke verbouwing door een afbraak voorafgegaan, beide de ruwbouw van de lokalen rakende en waarvan de kosten drie jaar huur te boven gaan). De schadevergoeding is dan gelijk aan 1 jaar huur.

- Grove tekortkomingen van de huurder aan de verplichtingen die voor hem uit de lopende huur voortvloeien (de waardevermindering van het onroerend goed veroorzaakt door de huurder, niet-betaling van de huurprijs gedurende meerdere maanden, belangrijke veranderingen in de aard of de wijze van exploitatie van de handel, aangebracht zonder instemming van de verhuurder, alsook elke ongeoorloofde handeling van de huurder die de voortzetting van de contractuele betrekkingen tussen de verhuurder en de huurder onmogelijk maakt). De huurder kan dit voor de rechter betwisten binnen de 30 dagen.

- Het aanbod van een hogere huurprijs door een derde, indien de huurder geen gelijk aanbod doet. De schadevergoeding is dan gelijk aan 2 jaar huur als de handel die zal uitgeoefend worden gelijkaardig is en in het andere geval 1 jaar.


Een ongemotiveerde verbreking is mogelijk door de verhuurder mits hij aan de huurder een vergoeding wegens uitzetting uitkeert, gelijk aan drie jaar huur (eventueel verhoogd als de schade hoger is).

Zolang de afgaande huurder de vergoeding wegens uitzetting waarop hij recht heeft niet heeft ontvangen, kan hij het goed in gebruik houden zonder enige huur verschuldigd te zijn totdat de vergoeding geheel betaald is. Hij moet echter wel een vordering tot betaling van de schadevergoeding instellen binnen een termijn van één jaar.


De van het recht op hernieuwing vervallen huurder (dit betekent dat hij de huurovereenkomst niet tijdig heeft laten vernieuwen) wordt in het bezit van het verhuurde goed gelaten : er komt een nieuwe huurovereenkomst van onbepaalde duur tot stand, die de verhuurder zal kunnen beëindigen mits hij ze ten minste achttien maanden vooraf opzegt, onverminderd het recht van de huurder om hernieuwing te vragen.


Vanaf : de aanvang der achttiende maand vóór het eindigen van de lopende huur, moet de huurder de mogelijke gegadigden toelaten tot het bezichtigen van het goed.